广州冼村事件（广州冼村旧改重大突破： 54.7万㎡宅地“开闸”供应）

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• 广州冼村旧改重大突破： 54.7万㎡宅地“开闸”供应
• 因补偿方案谈不拢 广州城中村钉子户仍留守

广州冼村旧改重大突破： 54.7万㎡宅地“开闸”供应

广州冼村旧改历经十多年艰难推进，每次突破性进展都备受各界关注。
近日，广州市规划和自然资源局发布最新消息显示，根据广州建设用地规划条件，冼村计划下一步将开展计容建面达62.74万平方米的地块开发建设，其中涉宅地建筑面积达54.7万平方米。
自2016年起，广州市天河区仅成交出让过5宗涉宅地，而位于CBD片区的珠江新城则一直未有新的宅地成交记录，市场供应非常紧缺。冼村是珠江新城范围内的最后一个城中村，有800多年历史。2009年7月，冼村被纳入广州首批全面改造的城中村旧改项目，然而，由于种种原因，该项目未能像附近的猎德村、潭村和杨箕村一样按期完成。随着城市的高速发展和粤港澳大湾区建设的推进，珠江新城早已成为开发商和其他各类商业主体眼里寸土寸金的地方。
直到2019年3月《冼村地块控制性详细规划》在广州市规委会城市更新专业委员会上获得全票通过。2021年2月，广州市规划和自然资源局发布冼村用地规划条件（穗规划资源业务函［2021］2207号），进一步明确和落实了通过用途调整（商务商业混合用地调整为居住商业混合、商办居住混合）、限高调整（居住商业混合用地与商办居住混合用地限高150—200米；二类居住用地限高100—150米）等方式，在容积率不变（总建筑面积不变）的情况下，调整公建配套比例、优化空间布局，助力推进冼村改造和城市面貌改善取得新进展。
这也意味着，多年无地可供应的珠江新城终于有新的住宅建设用地可以推向市场了。
根据规划，冼村改造范围AT1103、AT1104两单元（上方示意图）计容总建筑面积107.7万平方米，计划居住人口2.2万人。十多年过去了，作为广州CBD黄金区的城市更新项目，冼村的改造可说见证了广州城市更新的艰辛历程，每一步进展均备受嘱目，也一直牵动着城市更新领域人士和各利益相关方的心。当前，广州正在大力推动对全市200多条城中村的改造项目，而冼村改造最近迎来的突破性进展，也将为后来的更多旧改项目参与者提供有益启示。
“旧改工作的推进一定要以发展的眼光去看待问题和寻找解决问题的办法。”2月25日，广东省三旧改造协会副会长、政策法律专委会主任田光明在接受南方日报记者采访时表示，旧村改造通常都历时较长，很多问题和矛盾的焦点都需要以更长远的眼光去布局、设计和寻找解决问题的办法，仅关注眼前利益，可能会陷入死胡同。如冼村改造项目区位优势显著，必然利益矛盾尖锐，回看10年的辗转，不管对于村民、开发企业还是政府，如果当时以更长远的预期利益来谋划工作，可能各方达成共识的效率会更高。
同时，政策红利如政策工具的组合和灵活应用，仍然是旧改推动和释放活力的最大突破口和引擎。田光明认为，随着粤港澳大湾区加速推进，在广东省委、省政府的大力支持下，广州进一步深化改革，在城市的规划建设方面也将会有更多的改革红利释放出来，旧改本身的特征性就可以在改造历程中赶上新的政策红利。如，冼村旧改项目通过运用规划政策工具，结合不同阶段的现实情况，解决就地安置的矛盾焦点问题。
此外，随着新《土地管理法》实施、国土空间规划的编制和实施应用，未来管控将更加严格，旧改项目将受到更广泛的关注，特别是国内外大量的资金、人才、高端产业资源正加速向大湾区集聚，市场需求仍然预期向好。田光明认为，以旧村改造为主要途径的住宅供给市场，将会持续火热。冼村旧改在区位优势明显的条件下，历经10年才正式向市场推出住宅建设用地供给，对业内有着非常明显的代表性和重要启示意义。
南方日报记者 冯善书

因补偿方案谈不拢 广州城中村钉子户仍留守

距离广州冼村全面启动改造工作已逾半个月，这座位于广州珠江新城CBD的城中村内，目前仍有不少留守的“钉子户”。

位于广州寸土寸金的黄金地段，冼村这座“钻石村”的改造一波三折。事实上，冼村2009年便已启动整体改建工作，但在2011年因种种原因中止，搁浅数年之后，上月19日再度启动改造工作。

周二（10日）上午，本报在冼村看到，村内大部分区域如今已无人居住，一些楼房的清拆工作已在进行，但距离正在作业的工程车不远处，部分较为完好的楼房里，住户阳台上还挂有晾晒的衣服，民众生活痕迹犹在，楼顶则往往竖立一面红旗，象征业主“坚守”的决心，入村的街巷上，便利店、小食店、水果店等商铺也依旧正常营业。

现场一名冼姓村民告诉本报，因为“补偿方案谈不拢”，确有部分村民仍旧在村内留守，也有外地租客继续租住，其中包括一些自有临街铺面的村户，但并不限于此，部分并无商铺的冼村村民，因为不满拆迁安置方案，也一直没有签字同意拆迁。

这名村民表示，自己早在数年前便与村委会签订了拆迁补偿安置协议，补偿方案大致为有证面积的“拆一补一”（即拆迁一平方米的房屋，补偿一平方米的房产）。至于村内现在的“钉子户”，他就表示出理解，“打个比方，我在30岁时吃馒头喝稀饭，把钱省下来盖楼房，现在我70岁了，财产只有这套楼房，当然希望可以尽量多拿一些（补偿）”。

再次启动改造工作后，冼村现在随处可见张贴的改造通告，不过，村内的招租广告也同时可见，甚至有村民以“钉子户”的名义张贴招租信息，而由于地段优势，业主提供的租金较周边区域便宜，这里仍然有租客上门。

冼村原有1900多户人家，据《时代周报》指，目前已有80%的家庭签字同意拆迁，但仍有约20%的家庭没有签约。

各方利益博弈仍在进行中，而由于各种不确定的因素，留守村内的居民对陌生人士表现得格外敏感。对于本报关于村内情况的提问，村内人士大都讳莫如深，选择了回避。

曾是广州最“繁华”城中村的冼村，也是该市“最贵”的城中村之一，目前周边房价已涨至每平方米逾6万元（人民币，1万2447新元），而在七年前提出改造之时，这里的楼价约为每平方米2万元，数年内上升了三倍多。冼村启动全面改造工作的消息发布后，本地媒体报道时，纷纷强调这里或将“一夜之间诞生大量千万富翁”。

当地媒体称

或将造就大量千万富翁

去年10月，另一座位于广州珠江新城CBD旁边的杨箕村，完成了历经七年的城中村改造，原村民住户回迁后，媒体亦称其“造就了上千名千万富翁”。

与其他城中村一样，冼村的改造过程也充满了矛盾与对抗。2009年，冼村启动整体改建工作后，因为质疑村官的“贪腐”行为，村民自该年8月起持续游行，希望争取村委会公开集体土地细账；2010年，村民开始签订拆迁补偿安置协议，同年8月，在一次强拆过程中，冼村爆发上千村民与警方的冲突；2011年，因为村民要求收回集体物业，冼村中止了改建工作。

冼村改造过程中

牵出巨额贪腐窝案

在改造过程中，冼村牵出了巨额贪腐窝案，由村官、政府官员、开发商联合牟利的“腐败铁三角”浮出水面，原广州副市长曹鉴燎、原广州市协作办党委副书记何继雄因此落马，整个冼村村干部班子被端，在冼村掌权了近30年的原党支部书记卢穗耕被传外逃，至今未归。

及至数年之后，广州再启动冼村的全面改造工作，仍旧面临不少挑战。

广州社会科学院高级研究员彭澎接受《联合早报》采访时说，改造工作再次启动，说明冼村过去遗留的问题已解决得差不多，包括牵涉案子的审理，另一方面，目前冼村回迁房一期已经封顶，建好之后将会产生示范作用，或会促进部分钉子户签字同意拆迁。

他也指出，旧城改造是广州城市发展的一个方向，冼村改造此前中止并拖延了许久，但不可能一直拖延下去，经过多方面的工作后，最后可能还是会剩下几个“钉子户”，对此，相信政府将继续做一些工作，或会依据法律采取强制措施来执行。

冼村地处广州珠江新城CBD，是这一区域为数不多的自然村之一，彭澎形容，冼村、潭村是这个地块的最后堡垒，而后者的改造已在推进中，如果冼村改造完成，珠江新城的改造基本可以结束。

放在全市范围来看，吸引了不少关注的冼村，只是广州城市更新的一个缩影。广州拥有众多城中村，继续加强各大片区的城中村改造，无疑是该市推讲城市化建设的重要步骤。

本月5日，广州市长温国辉在作政府工作报告时表示，广州部分老旧小区、城中村环境问题比较突出。

他同时指出，今年广州将系统推进城市更新，重点推进87个老旧小区微改造，加强城中村改造和城乡结合部整治。

伴随其中的，将是一轮又一轮的拆迁造富神话。